Tälle sivulle on koottu vastauksia kysymyksiin, joita asuntolainaa suunnitteleva useimmin miettii: paljonko lainaa voi saada, mistä lainan hinta muodostuu ja miten tarjouksia vertaillaan. Omilla luvuillasi voit laskea asuntolainalaskurilla, ja termien selitykset löydät sanastosta.
Asuntolainan hinta koostuu korosta ja kuluista. Korko on viitekorko lisättynä marginaalilla. Kuluja ovat esimerkiksi avausmaksu, kuukausittaiset lainanhoito- tai tilinhoitomaksut ja mahdollisen korkosuojauksen hinta. Todellinen vuosikorko kokoaa korot ja kulut yhdeksi luvuksi, jolla tarjouksia voi verrata keskenään.
Koko laina-ajan korkokulut ovat euroina suuret. 200 000 euron annuiteettilainassa korkoja kertyy 3,5 %:n korolla ja 25 vuoden laina-ajalla noin 100 400 euroa, jos korko pysyy samana. Suomen Pankin mukaan uusien omistusasuntolainojen keskikorko oli 3,28 % heinäkuussa 2026, kun se vuotta aiemmin oli 2,74 %.
Edullisimman lainan löydät, kun pyydät tarjoukset useammalta pankilta ja vertaat marginaalia ja kuluja. Lue lisää asuntolainan korosta ja marginaalista.
Viitekorko on markkinakorko, johon asuntolainan korko sidotaan. Lainan korko on viitekorko lisättynä pankin marginaalilla. Suomessa yleisin viitekorko on 12 kuukauden Euribor, mutta pankit tarjoavat myös lyhyempiä Euribor-jaksoja, ja osalla pankeista on oma prime-korko.
Euribor noteerataan joka pankkipäivä, mutta lainasi korko muuttuu vain koron tarkistuspäivänä viitekoron jakson mukaan. 12 kk Euriboriin sidotun lainan korko tarkistetaan kerran vuodessa ja 3 kk Euriboriin sidotun neljä kertaa vuodessa.
Euriborin taso on vaihdellut paljon. 12 kk Euribor oli vuoden 2023 lopulla yli 4 %, laski vuoden 2025 aikana noin kahteen prosenttiin ja nousi syksyllä 2026 noin kolmeen prosenttiin. Lyhyt jakso tuo muutokset lainaan nopeasti, pitkä jakso harvemmin ja kerralla.
Kuukausierä riippuu lainasummasta, korosta, laina-ajasta ja lyhennystavasta. Tavallisin lyhennystapa on annuiteetti, jossa erä pysyy samana niin kauan kuin korko ei muutu. Alussa suurin osa erästä on korkoa, myöhemmin yhä enemmän lyhennystä.
Esimerkki: 200 000 euron laina, korko 3,5 % ja laina-aika 25 vuotta. Annuiteettilainan kuukausierä on noin 1 001 euroa. Tasalyhennyksessä lyhennys pysyy samana ja korko pienenee pääoman mukana, joten ensimmäinen erä on noin 1 250 euroa ja viimeinen noin 669 euroa. Tasalyhennyksessä korkoja kertyy koko laina-aikana noin 87 800 euroa ja annuiteetissa noin 100 400 euroa, koska tasalyhennyksessä pääoma pienenee alussa nopeammin.
Tasaerälainassa kuukausierä pysyy samana, ja koron muutos näkyy laina-ajan pitenemisenä tai lyhenemisenä. Laske oma eräsi asuntolainalaskurilla, johon voit lisätä myös avausmaksun ja kuukausimaksut.
Pyydä lainatarjous itse useammalta pankilta ja anna kaikille samat tiedot: lainasumma, laina-aika, viitekorko ja lyhennystapa. Vertaa sitten marginaalia, avausmaksua, kuukausimaksuja ja todellista vuosikorkoa. Marginaali on tärkein, koska se vaikuttaa koko laina-ajan.
Ero voi olla suuri. Esimerkiksi 200 000 euron lainassa, jonka laina-aika on 25 vuotta ja viitekorko 3,0 %, marginaali 0,5 % tuo noin 32 euroa pienemmän kuukausierän kuin marginaali 0,8 %. Koko laina-aikana korkoja säästyy noin 9 740 euroa.
Kun sinulla on paras tarjous, voit näyttää sen omalle pankillesi ja pyytää sitä vastaamaan. Myös vanhan lainan marginaalista voi neuvotella. Laskurin Kilpailutussäästö-välilehti näyttää, paljonko säästäisit. Lue lisää sivuilta lainatarjous ja asuntolainavertailu.
Lainan määrään vaikuttavat maksukykysi, omarahoituksesi ja vakuutesi. Pankit arvioivat maksukykyä Finanssivalvonnan suosituksen mukaan: kaikkien velkojen hoitomenot saisivat olla pääsääntöisesti enintään 60 % nettotuloista, kun laskelmassa käytetään vähintään 6 %:n korkoa ja enintään 25 vuoden laina-aikaa.
Esimerkiksi 3 500 euron kuukausittaisista nettotuloista 60 % on 2 100 euroa. Jos muita velkoja ei ole, tällä erällä voisi 6 %:n korolla ja 25 vuoden laina-ajalla maksaa noin 326 000 euron lainaa. Luku on laskennallinen yläraja, ei suositus, ja pankki katsoo lisäksi menojasi, säästöjäsi ja tulojesi pysyvyyttä.
Toinen raja on lainakatto: tällä hetkellä asuntolaina saa olla kaikilla enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta. Laske oma arviosi laskurin Paljonko voin lainata? -välilehdellä.
Asuntolainalaskuri laskee asuntolainan kuukausierän ja kulut syöttämiesi lukujen perusteella. Laskurissa on viisi välilehteä:
- Kuukausierä: annuiteetti, tasaerä ja tasalyhennys, avausmaksu ja kuukausimaksut, todellinen vuosikorko, maksuohjelma ja saldokuvaaja.
- Korkoriski: koron nousun vaikutus erään, pankkien 6 %:n stressitesti ja tasaerälainan laina-ajan venyminen.
- Paljonko voin lainata: enimmäislaina maksukyvyn 60 %:n säännöllä, lainakatto, omarahoitus ja varainsiirtovero.
- Kilpailutussäästö: nykyisen ja uuden marginaalin sekä kulujen vertailu.
- Lisälyhennys: kuukausittaisen tai kertalyhennyksen vaikutus ja lyhennysvapaan hinta.
Voit kopioida linkin, joka avaa laskurin samoilla luvuilla. Laskelmat ovat suuntaa antavia: laskuri olettaa koron pysyvän samana koko laina-ajan, ja lainan lopulliset ehdot saat pankin lainatarjouksesta.
Luottolaitoslain lainakaton mukaan asuntolaina saa olla enintään 90 % vakuuksien käyvästä arvosta ja ensiasunnon ostajalla enintään 95 %. Finanssivalvonta päätti 30.6.2026 nostaa väliaikaisesti myös muiden kuin ensiasuntojen lainakaton 95 prosenttiin. Tällä hetkellä kaikilta vaaditaan siis vähintään 5 %:n omarahoitus tai lisävakuuksia. Henkilötakausta ei lasketa lainakatossa vakuudeksi.
Esimerkki: ostat 250 000 euron asunto-osakkeen, jossa ei ole yhtiölainaa. Lainaa voi saada enintään 237 500 euroa, joten omarahoitusta tarvitaan 12 500 euroa. Lisäksi maksat varainsiirtoveroa 1,5 % eli 3 750 euroa, joten omia varoja kuluu yhteensä 16 250 euroa jo ennen muita kaupan kuluja.
ASP-säästäjällä omarahoituksen pitää olla vähintään 10 % asunnon hinnasta. Finanssivalvonta arvioi lainakaton kevennyksen jatkamista neljännesvuosittain. Lue lisää sivulta omarahoitusosuus.
Stressitestissä pankki laskee, pystyisitkö maksamaan lainasi, jos korko nousisi selvästi nykyisestä. Finanssivalvonnan suosituksen mukaan kaikkien velkojen hoitomenot saisivat olla pääsääntöisesti enintään 60 % nettotuloista, kun laskelmassa käytetään vähintään 6 %:n korkoa ja enintään 25 vuoden laina-aikaa. Jos raja ylittyy, pankin pitää arvioida maksukykysi erityisen huolellisesti.
Esimerkki: 200 000 euron 25 vuoden annuiteettilainan kuukausierä on 3,5 %:n korolla noin 1 001 euroa. Stressitestin 6 %:n korolla erä on noin 1 289 euroa eli noin 287 euroa suurempi. Pankki katsoo, mahtuuko tämä erä muiden velkojesi kanssa 60 prosenttiin nettotuloistasi.
Stressitesti ei ennusta korkoja. Se kertoo, kestääkö taloutesi koron nousun. Voit tehdä saman laskelman asuntolainalaskurin Korkoriski-välilehdellä. Lisää aiheesta sivulla lainanhoitokulut.
Kuluttajansuojalain mukaan asuntoluoton takaisinmaksuaika saa 1.6.2026 alkaen olla enintään 40 vuotta luoton nostamisesta. Välillä 1.7.2023-31.5.2026 raja oli 30 vuotta. Pankki saa poiketa rajasta 10 prosentissa asuntoluotonannostaan vuosineljänneksittäin. Valtiontakauslaina ja ASP-laina voivat olla enintään 25 vuoden mittaisia.
Suomen Pankin mukaan heinäkuussa 2026 uusien omistusasuntolainojen keskimääräinen laina-aika oli 25 vuotta 3 kuukautta, ja yli 16 prosentissa uusista lainoista laina-aika oli yli 30 vuotta.
Pidempi laina-aika pienentää erää, mutta korkoja kertyy enemmän. 250 000 euron lainassa 3,5 %:n korolla kuukausierä on 25 vuoden laina-ajalla noin 1 252 euroa ja 40 vuoden laina-ajalla noin 968 euroa. Korkoja kertyy 40 vuodessa noin 89 400 euroa enemmän. Finanssivalvonnan suosituksen mukaisessa maksukykylaskelmassa käytetään silti enintään 25 vuoden laina-aikaa.
Oman asunnon lainan korkoja ei voi vähentää verotuksessa 1.1.2023 alkaen. Vähennysoikeus pieneni vaiheittain: vuonna 2012 koroista sai vähentää 85 %, vuonna 2019 enää 25 % ja vuonna 2022 vain 5 %.
Sijoitusasunnon eli vuokralle annettavan asunnon hankintaan otetun lainan korot ovat edelleen vähennyskelpoisia. Ne vähennetään pääomatuloista, kuten vuokratuloista. Jos pääomatuloja ei ole riittävästi, syntyy pääomatulolajin alijäämä, josta saa alijäämähyvityksen ansiotulojen verosta. Hyvitys on enintään 1 400 euroa vuodessa, ja raja nousee 400 eurolla, jos elätettävänä on yksi alaikäinen lapsi, tai 800 eurolla, jos lapsia on kaksi tai enemmän. Ensiasunnon lainaan liittynyt 2 prosenttiyksikön lisähyvitys kumottiin 1.1.2025 alkaen.
Lue lisää sivulta asuntolainan korkovähennys.
Se riippuu siitä, kuinka hyvin taloutesi kestää koron nousun. Kiinteä korko tai korkokatto tekee kuukausierästä ennustettavamman, mutta suojaus maksaa, ja sen hinta perustuu markkinoiden korko-odotuksiin. Kun korkojen odotetaan nousevan, suojaus on kalliimpi.
Laske ensin, mitä koronnousu tekisi. 200 000 euron 25 vuoden annuiteettilainan erä on 3,5 %:n korolla noin 1 001 euroa. Jos korko nousee prosenttiyksikön, erä kasvaa noin 1 112 euroon eli noin 110 euroa kuukaudessa. Jos tämä kiristäisi budjettiasi selvästi, suojausta on syytä harkita. Jos summa mahtuu talouteesi, Euribor-laina ilman suojausta voi tulla pitkällä aikavälillä edullisemmaksi, koska et maksa suojauksesta.
Vuonna 2026 EKP on nostanut ohjauskorkoja kahdesti, ja 12 kk Euribor on noussut noin kolmeen prosenttiin. Pyydä pankilta suojauksen hinta ja ehdot kirjallisena. Laskurin Korkoriski-välilehdellä näet koronnousun vaikutuksen omaan lainaasi.