Omarahoitusosuus

Omarahoitusosuus on se osa asunnon hinnasta, jota et rahoita asuntolainalla vaan maksat omilla varoillasi. Lainakaton vuoksi omarahoitusosuuden on nyt oltava kaikilla ostajilla vähintään 5 % asunnon hinnasta, ellei sinulla ole lisävakuuksia. Omia rahoja tarvitset lisäksi varainsiirtoveroon ja muihin kaupan kuluihin.

Lainakatto määrää omarahoitusosuuden vähimmäismäärän

Luottolaitoslain lainakatto rajaa asuntolainan enintään 90 prosenttiin vakuuksien käyvästä arvosta. Ensiasunnon ostajalla raja on 95 %, eli omarahoitusta tarvitaan vähintään 5 %. Finanssivalvonta päätti 30.6.2026 nostaa väliaikaisesti myös muiden kuin ensiasuntojen lainakaton 95 prosenttiin. Tällä hetkellä vähimmäisomarahoitus on siis 5 % kaikille. Finanssivalvonta arvioi kevennyksen jatkamista neljännesvuosittain, joten muiden kuin ensiasunnon ostajien vähimmäisomarahoitus voi myöhemmin palata 10 prosenttiin. Ero on suuri: jos asuntoa vaihtava ostaa 300 000 euron asunnon, 5 %:n omarahoitus on 15 000 euroa, mutta 10 %:n omarahoitus jo 30 000 euroa. Jos olet ostamassa muuta kuin ensiasuntoa, tarkista voimassa oleva raja pankista ennen kuin teet tarjouksen.

Jos omat säästöt eivät riitä, puuttuvan osan voi korvata lisävakuuksilla. Henkilötakausta ei kuitenkaan lasketa vakuudeksi lainakatossa, joten vanhempien takaus ei yksin korvaa omarahoitusta. Lisävakuuksista kerrotaan tarkemmin asuntolainan vakuutta käsittelevällä sivulla.

Esimerkki: paljonko omaa rahaa 200 000 euron asuntoon?

Ostat asunto-osakkeen, jonka velaton hinta on 200 000 euroa, eikä taloyhtiöllä ole lainaa.

Varainsiirtovero maksetaan omista rahoista, koska lainakaton ylärajalla laina ei riitä sen maksamiseen. Jos asuntoon kohdistuu yhtiölainaa, vero lasketaan velattomasta hinnasta: 180 000 euron myyntihinnalla ja 40 000 euron yhtiölainaosuudella vero on 1,5 % × 220 000 = 3 300 euroa. Lue lisää varainsiirtoverosta.

Laske lisäksi rahaa lainan avausmaksuun, muuttoon ja puskuriksi. Pankki voi myös vaatia lakia suuremman omarahoituksen, jos maksukyky tai vakuudet eivät sen mielestä riitä.

Mistä omarahoitusosuus kertyy?

Tavallisimmat lähteet ovat nämä:

• Omat säästöt tilillä tai sijoituksissa.
• ASP-tili. ASP-säästäjän on säästettävä vähintään 10 % asunnon hinnasta, ja ASP-laina voi olla enintään 9 kertaa talletusten määrä.
• Edellisen asunnon myynnistä saatu raha, jos vaihdat asuntoa.
• Lahja tai ennakkoperintö läheiseltä. Selvitä silloin myös lahjaveroseuraukset.
• Lisävakuudet, esimerkiksi pantattavat talletukset tai vanhempien asunto-osakkeet, jos omat varat eivät riitä.

Kannattaako omarahoitusta olla enemmän kuin 5 %?

Suurempi omarahoitus pienentää lainaa ja korkokuluja. Jos laitat asuntoon 10 000 euroa enemmän omaa rahaa, laina pienenee saman verran. 3,5 %:n korolla ja 25 vuoden laina-ajalla kuukausierä pienenee 50 euroa, ja korkoja säästyy koko laina-aikana 5 019 euroa. Pienempi laina voi myös pienentää vakuusvajetta, ja vahva hakija saa yleensä pienemmän marginaalin.

Omarahoituksen suuruus näkyy myös pankin vakuusvaatimuksissa. Kun laina on pieni suhteessa asunnon arvoon, asunto yksin riittää usein vakuudeksi, eikä takaajia tai valtiontakausta tarvita.

Älä silti laita kaikkia säästöjä asuntoon. Puskuri yllättäviin menoihin ja koron nousuun on arvokas, varsinkin ensimmäisinä vuosina. Kuinka paljon voit lainata eri omarahoitusosuuksilla, näet asuntolainalaskurin Paljonko voin lainata? -välilehdeltä.

Usein kysyttyä

Paljonko omarahoitusosuus on ensiasunnossa?

Vähintään 5 % asunnon hinnasta, koska ensiasunnon lainakatto on 95 %. Lisäksi tarvitset rahat varainsiirtoveroon ja muihin kuluihin. 200 000 euron asunto-osakkeessa omia rahoja tarvitaan yhteensä vähintään 13 000 euroa.

Voiko asunnon ostaa ilman omarahoitusta?

Vain, jos sinulla on lisävakuuksia, jotka lainakatossa lasketaan vakuudeksi. Henkilötakaus ei käy tähän. Varainsiirtovero ja muut kulut on maksettava silti.

Lasketaanko ASP-säästöt omarahoitukseen?

Kyllä. ASP-talletukset korkoineen ovat omarahoitusta, ja ASP-lainassa niiden on katettava vähintään 10 % asunnon hinnasta.