Asuntolainan korkovähennys

Asuntolainan korkovähennys poistui oman asunnon lainoista kokonaan 1.1.2023 alkaen, joten vakituisen kodin lainan korkoja ei voi enää vähentää verotuksessa. Sijoitusasunnon eli vuokralle annetun asunnon lainan korot ovat sen sijaan edelleen vähennyskelpoisia pääomatuloista, kuten vuokratuloista. Jos pääomatuloja ei ole tarpeeksi, korot voivat pienentää ansiotulojen veroja alijäämähyvityksenä.

Tältä sivulta näet, miten vähennys pieneni vuosi vuodelta, mitä sen poistuminen tarkoittaa lainanottajalle ja miten sijoitusasunnon korkovähennys lasketaan euroina.

Oman asunnon korkovähennyksen historia

Vuoteen 2011 asti oman asunnon lainan korot sai vähentää kokonaan. Vuodesta 2012 alkaen vähennyskelpoista osuutta pienennettiin lähes joka vuosi, ja vuonna 2022 jäljellä oli enää 5 prosenttia. Verohallinnon ohjeen mukaan oman asunnon asuntolainan korot eivät ole 1.1.2023 alkaen vähennyskelpoisia miltään osin.

Taulukon oikea sarake näyttää, mitä muutos tarkoitti, kun asuntolainan korkoja kertyi vuodessa 2 000 euroa.

Vähennyskelpoinen summa ei ollut sama asia kuin veroetu. Korot vähennettiin pääomatuloista, ja jos niitä ei ollut, vain osa vähennyskelpoisesta summasta hyvitettiin ansiotulojen veroista. Veroetu oli siis aina pienempi kuin taulukon oikean sarakkeen luku, ja viimeisinä vuosina se jäi hyvin pieneksi.

Ensiasunnon lainaan liittyi aiemmin 2 prosenttiyksikön lisähyvitys. Se kumottiin 1.1.2025 alkaen, joten ensiasunnon ostajalla ei ole enää korkoihin liittyvää omaa veroetua.

Mitä korkovähennyksen poistuminen tarkoittaa sinulle

Kun asut itse asunnossa, maksat lainan korot kokonaan omasta pussistasi. Sääntö koskee myös oman kodin peruskorjaukseen otettua lainaa sekä lainaa, jolla olet rahoittanut esimerkiksi osaomistusasunnon osuuden omaan asumiseesi.

Korkojen osuus asumisen kuluista on taas kasvanut, koska 12 kuukauden Euribor nousi syksyllä 2026 jälleen noin kolmeen prosenttiin. Esimerkiksi 200 000 euron lainassa, jonka laina-aika on 25 vuotta ja korko 3,5 %, kuukausierä on noin 1 001 euroa. Ensimmäisen vuoden aikana korkoja kertyy noin 6 919 euroa ja koko laina-aikana noin 100 374 euroa. Kaikki tämä jää nyt lainanottajan maksettavaksi. Lue lisää siitä, miten asuntolainan korko muodostuu.

Koska verotus ei enää kevennä korkokuluja, asuntolainan marginaali ja lainan kulut vaikuttavat asumisen hintaan suoremmin kuin ennen. Pyydä tarjous useammalta pankilta ja vertaa niitä samoilla perusteilla. Ohjeet tarjousten vertailuun löydät sivulta Asuntolainavertailu. Asuntolainalaskurilla näet, miten koron nousu tai pienempi marginaali muuttaa kuukausierää ja kokonaiskorkoja.

Sijoitusasunnon korkovähennys

Kun otat lainaa vuokralle annettavan asunnon ostamiseen, laina on verotuksessa tulonhankkimisvelkaa. Sen korot vähennetään pääomatuloista, kuten vuokratuloista, eikä vähennyskelpoista osuutta ole rajattu. Ratkaisevaa on lainan käyttötarkoitus: korot ovat vähennyskelpoisia, kun lainarahat on käytetty vuokra-asunnon hankintaan, vaikka lainan vakuutena olisi oma koti.

Vuokratuloista vähennetään vuokraamisen kulut, kuten hoitovastike, sekä lainan korot. Jäljelle jäävästä pääomatulosta maksetaan veroa 30 %. Jos verotettavaa pääomatuloa on yli 30 000 euroa, ylittävästä osasta vero on 34 %.

Esimerkki: korkojen vaikutus vuokratulon veroon

Oletetaan, että sijoitusasunnon lainan korkoja kertyy vuodessa 4 000 euroa, sinulla ei ole muita pääomatuloja ja ansiotulojesi verot riittävät mahdolliseen hyvitykseen.

Ensimmäisessä esimerkissä vuokratulot riittävät kattamaan sekä kulut että korot. Ilman korkovähennystä maksaisit veroa 6 000 eurosta eli 1 800 euroa. Kun korot vähennetään, veroa maksetaan 2 000 eurosta eli 600 euroa. Ero on 1 200 euroa.

Toisessa esimerkissä korot ovat 1 000 euroa suuremmat kuin vuokratulo kulujen jälkeen. Pääomatulon veroa ei makseta lainkaan, mikä säästää 900 euroa, ja 1 000 euron alijäämästä saat 300 euron alijäämähyvityksen ansiotulojen veroista. Yhteensä etu on tässäkin 1 200 euroa eli 30 % koroista.

Alijäämähyvitys ja sen enimmäismäärä

Alijäämähyvitys on 30 % pääomatulolajin alijäämästä, mutta enintään 1 400 euroa vuodessa. Enimmäismäärä nousee 400 eurolla, jos sinulla on elätettävänä yksi alaikäinen lapsi, ja 800 eurolla, jos lapsia on kaksi tai useampia. Hyvitys vähennetään ansiotulojen veroista.

Enimmäismäärä tulee vastaan, kun alijäämää on noin 4 667 euroa (1 400 € / 0,30). Kahden alaikäisen lapsen vanhemmalla raja on noin 7 333 euroa. Se osa alijäämästä, jota ei voida käyttää hyvitykseen, vahvistetaan pääomatulolajin tappioksi. Tappio vähennetään myöhempien vuosien pääomatuloista, joten siitä on hyötyä esimerkiksi silloin, kun vuokratulot myöhemmin kasvavat.

Kun oma koti muuttuu vuokra-asunnoksi

Jos muutat pois ja annat entisen kotisi vuokralle, jäljellä olevasta lainasta tulee vuokra-asunnon lainaa. Vuokra-ajalta kertyneet korot voit vähentää vuokratuloista. Jos ostat samalla uuden kodin, sen lainan korot eivät ole vähennyskelpoisia.

Tarkista veroehdotuksesta, että vuokralle annetun asunnon laina on merkitty vuokra-asunnon lainaksi eikä oman asunnon lainaksi. Korjaa tieto tarvittaessa OmaVerossa, ja ilmoita samalla vuokratulot ja vuokraamisen kulut.

Usein kysyttyä

Voiko oman asunnon lainan korot vähentää verotuksessa vuonna 2026?

Ei voi. Oman asunnon asuntolainan korot eivät ole olleet vähennyskelpoisia 1.1.2023 jälkeen miltään osin. Tämä koskee sekä asunnon ostoon että sen peruskorjaukseen otettuja lainoja. Korkoja voi edelleen vähentää lainasta, jolla on hankittu tuloa tuottavaa omaisuutta, kuten vuokralle annettava asunto.

Paljonko sijoitusasunnon korkovähennys pienentää veroja?

Tavallisesti 30 % koroista. Jos korkoja kertyy 4 000 euroa vuodessa, verosi pienenevät 1 200 euroa, tehtiinpä vähennys pääomatuloista tai alijäämähyvityksenä. Jos pääomatulosi ylittävät 30 000 euroa, ylittävän osan vero on 34 %, ja silloin vähennyksen arvo on hieman suurempi. Jos alijäämää syntyy paljon, hyvityksen enimmäismäärä rajaa etua kyseisenä vuonna.

Saako ensiasunnon ostaja vielä korkoihin liittyvää verohyvitystä?

Ei saa. Ensiasunnon lainan korkojen 2 prosenttiyksikön lisähyvitys kumottiin 1.1.2025 alkaen, ja oman asunnon korot ovat olleet kokonaan vähennyskelvottomia jo vuodesta 2023. Ensiasunnon ostajaa tukevat nyt muut keinot, kuten ASP-järjestelmä, valtiontakaus ja 95 prosentin lainakatto. Niistä kerrotaan tarkemmin ensiasunnon ostajan oppaassa.

Kannattaako lainaa lyhentää nopeammin, kun korkovähennystä ei ole?

Oman asunnon lainassa jokainen lisälyhennys säästää korkoja täysimääräisesti, koska verotus ei palauta niistä mitään. Pidä silti riittävä puskuri yllättäviä menoja varten ja vertaa lisälyhennystä muihin tapoihin käyttää säästöjä. Laskurin Lisälyhennys-välilehdellä näet, kuinka paljon kertalyhennys tai kuukausittainen lisälyhennys lyhentää laina-aikaa ja pienentää maksettavia korkoja.