Asuntolainan korko

Asuntolainan korko muodostuu viitekorosta ja pankin marginaalista. Viitekorkona on useimmiten 12 kuukauden Euribor, jolloin lainan korko tarkistetaan kerran vuodessa. Syksyllä 2026 12 kuukauden Euribor on noin kolme prosenttia, ja Suomen Pankin mukaan uusien omistusasuntolainojen keskikorko oli heinäkuussa 2026 3,28 %.

Mistä asuntolainan korko muodostuu?

Lainan korko on viitekorko plus marginaali. Viitekorko vaihtelee rahamarkkinoiden mukaan, ja se on sama kaikille, joiden laina on sidottu samaan viitekorkoon. Marginaali on pankin oma lisä, joka sovitaan lainaa otettaessa ja joka pysyy yleensä samana, ellei sitä neuvotella uudelleen. Viitekorkoon vaikutat vain valitsemalla sen jakson, mutta asuntolainan marginaali ratkeaa neuvottelemalla ja kilpailuttamalla.

Esimerkki: 12 kuukauden Euribor on 3,0 % ja marginaali 0,5 %, joten lainan korko on 3,5 %. Kun 200 000 euron laina maksetaan annuiteettina 25 vuodessa, kuukausierä on 1 001 euroa. Ensimmäisen kuukauden erästä 583 euroa on korkoa ja 418 euroa lyhennystä. Ensimmäisen vuoden aikana korkoja kertyy noin 6 919 euroa.

Korko lasketaan aina jäljellä olevalle pääomalle. Siksi korkojen osuus erästä pienenee ja lyhennysten osuus kasvaa sitä mukaa kuin laina lyhenee. Korkojen lisäksi pankki voi periä avausmaksun ja kuukausittaisia lainanhoitokuluja. Ne eivät näy korossa, mutta ne sisältyvät todelliseen vuosikorkoon.

Euribor: miten viitekorko määräytyy?

Euribor (Euro Interbank Offered Rate) kuvaa korkoa, jolla pankit saavat vakuudetonta euromääräistä rahoitusta rahamarkkinoilta. Sitä hallinnoi European Money Markets Institute (EMMI), ja korko lasketaan paneelipankkien rahamarkkinatietojen perusteella. Euribor noteerataan joka pankkipäivä noin kello 12 Suomen aikaa viidelle jaksolle: 1 viikko sekä 1, 3, 6 ja 12 kuukautta. Korko lasketaan 360 päivän vuodella.

Euroopan keskuspankki ei päätä Euriborista, mutta se vaikuttaa siihen välillisesti ohjauskoroillaan. Kun EKP muuttaa korkojaan tai markkinat odottavat sen tekevän niin, Euribor liikkuu yleensä samaan suuntaan. EKP:n talletuskorko on 16.9.2026 alkaen 2,50 %, perusrahoitusoperaatioiden korko 2,65 % ja maksuvalmiusluoton korko 2,90 %.

Euribor muuttuu päivittäin, mutta lainasi korko ei muutu joka päivä. Lainan korko tarkistetaan viitekoron jakson välein koron tarkistuspäivänä. Kun laina on sidottu 12 kuukauden Euriboriin, pankki päivittää korkosi kerran vuodessa, ja uusi korko on voimassa seuraavat 12 kuukautta. 3 kuukauden Euriboriin sidotun lainan korko tarkistetaan neljä kertaa vuodessa.

Euribor oli negatiivinen noin vuosina 2015-2022. Monissa lainasopimuksissa viitekorko on rajattu niin, ettei se laske laskelmassa alle nollan. Nykyisellä korkotasolla ehdolla ei ole käytännön merkitystä, mutta se on hyvä tuntea, jos vertaat vanhaa ja uutta sopimusta.

Euribor-jaksojen vertailu

12 kuukauden Euribor on asuntolainoissa yleisin, mutta pankit tarjoavat myös lyhyempiä jaksoja. Valikoima vaihtelee pankeittain.

Lyhyt jakso välittää korkomuutokset lainaasi nopeasti kumpaankin suuntaan. Kun korot nousevat, kuten vuonna 2026, pitkä jakso siirtää nousun vaikutusta erääsi myöhemmäksi. Kun korot laskevat, käy päinvastoin. Mikään jakso ei ole aina halvin, joten valinnassa ratkaisee usein se, kuinka paljon erän vaihtelua taloutesi kestää. Lisää jaksoista ja muista viitekoroista on sivulla viitekorko.

Miten koron nousu vaikuttaa kuukausierään?

Esimerkkinä on 200 000 euron laina, jonka laina-aika on 25 vuotta ja korko 3,5 %. Taulukko näyttää, mitä tapahtuisi, jos korko nousisi lainan alussa yhden prosenttiyksikön 4,5 %:iin ja pysyisi siinä koko laina-ajan.

Annuiteettilainan erä kasvaa runsaat 110 euroa kuukaudessa. Korkoja kertyy koko laina-aikana 100 374 euron sijaan 133 499 euroa eli yli 33 000 euroa enemmän. Tasaerälainassa kuukausierä pysyy ennallaan, mutta laina-aika pitenee lähes kuudella vuodella.

Pankit arvioivat maksukykyäsi Finanssivalvonnan suosituksen mukaisesti vähintään 6 %:n korolla. Esimerkkilainan annuiteettierä olisi 6 %:n korolla 1 289 euroa kuukaudessa. Saman laskelman voit tehdä omilla luvuillasi asuntolainalaskurilla Korkoriski-välilehdellä.

Kiinteä korko ja korkosuojaus vuonna 2026

Kiinteä korko sovitaan pankin kanssa tietyksi ajaksi, esimerkiksi viideksi tai kymmeneksi vuodeksi. Sinä aikana korko ei muutu, vaikka Euribor nousisi tai laskisi. Kauden päätyttyä korosta sovitaan uudelleen.

Kiinteä korko on tavallaan veto tulevasta korkotasosta. Pankki hinnoittelee siihen markkinoiden odotukset, joten kiinteä korko on lainan alkaessa usein eri tasolla kuin vaihtuva korko. Jos vaihtuva korko nousee sopimuskauden aikana kiinteää korkoa korkeammalle, olet hyötynyt. Jos se jää alemmaksi, olisit päässyt vaihtuvalla korolla halvemmalla.

Kiinteän koron lisäksi korkoa voi suojata esimerkiksi korkokatolla, jossa viitekorolle sovitaan enimmäistaso. Suojaus maksaa aina jotain, joko erillisenä maksuna tai korkeampana korkona.

Vuonna 2026 korot ovat kääntyneet nousuun, ja EKP on nostanut ohjauskorkojaan kesäkuussa ja syyskuussa. Siksi suojaus voi tuntua houkuttelevalta. Arvioi ensin, paljonko erän nousua taloutesi kestää. Jos 6 %:n korolla laskettu erä mahtuu budjettiisi, suojauksesta saat lähinnä mielenrauhaa. Jos erän nousu kävisi raskaaksi, suojaus voi olla järkevä vakuutus. Tarkista sopimuksesta myös, mitä maksaa, jos haluat maksaa kiinteäkorkoisen lainan pois tai vaihtaa korkoa kesken kauden.

Prime-korko

Prime-korko on pankin itse määrittämä viitekorko. Pankki päättää sen muutoksista, joten prime ei seuraa markkinakorkoja samalla tavalla kuin Euribor. Asuntolainoissa yleisin viitekorko on Euribor. Jos lainasi on sidottu prime-korkoon, vertaa sen tasoa Euribor-lainan hintaan ja kysy pankilta, voiko viitekoron vaihtaa ja mitä vaihto maksaa.

Usein kysyttyä

Mikä on asuntolainan korko nyt?

Korko on aina viitekorko plus marginaali, joten se vaihtelee lainoittain. Suomen Pankin mukaan uusien omistusasuntolainojen keskikorko oli heinäkuussa 2026 3,28 %, kun se vuotta aiemmin oli 2,74 %. 12 kuukauden Euribor on syksyllä 2026 noin kolme prosenttia, ja siihen lisätään oma marginaalisi.

Kuinka usein asuntolainan korko muuttuu?

Lainan korko muuttuu viitekoron jakson mukaan. 12 kuukauden Euriboriin sidottu korko tarkistetaan kerran vuodessa, 6 kuukauden Euriboriin sidottu kahdesti ja 3 kuukauden Euriboriin sidottu neljä kertaa vuodessa. Kiinteä korko pysyy samana koko sovitun kauden.

Voiko asuntolainan viitekoron vaihtaa?

Yleensä voi, kun sovit asiasta pankin kanssa. Vaihdosta voi kuitenkin tulla kuluja, ja kiinteän koron vaihtaminen kesken kauden voi tulla kalliiksi. Kysy hinta pankilta ennen päätöstä ja vertaa sitä hyötyyn, jota vaihdosta odotat.

Saako asuntolainan korot vähentää verotuksessa?

Oman asunnon lainan korot eivät ole olleet vähennyskelpoisia 1.1.2023 alkaen. Sijoitusasunnon lainan korot vähennetään edelleen pääomatuloista. Lisää aiheesta sivulla korkovähennys.