Asunto-osakeyhtiö

Asunto-osakeyhtiö eli taloyhtiö on osakeyhtiö, joka omistaa ja hallitsee asuinrakennusta. Osakkaat omistavat yhtiön osakkeet, ja osakkeet antavat oikeuden hallita tiettyä huoneistoa. Yhtiön ja osakkaiden oikeuksista ja velvollisuuksista säädetään asunto-osakeyhtiölaissa.

Mikä tekee yhtiöstä asunto-osakeyhtiön

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta, jonka huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkaiden hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Jokainen osake tuottaa yksin tai yhdessä muiden osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta tilaa.

Yhtiön hallinnassa voi olla myös liiketiloja, autopaikkoja tai varastoja. Niistä saatavilla vuokratuloilla voidaan keventää vastikkeita tai kerätä rahaa korjauksiin. Tontti on joko yhtiön oma tai vuokrattu esimerkiksi kaupungilta. Vuokratontilla yhtiö maksaa tontinvuokraa, joka kerätään osakkailta hoitovastikkeessa.

Yhtiökokous, hallitus ja isännöitsijä

Ylin päätösvalta on yhtiökokouksella, joka pidetään vähintään kerran vuodessa. Siellä osakkaat päättävät esimerkiksi tilinpäätöksestä, vastikkeista ja suurista korjauksista. Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta.

Monella taloyhtiöllä on myös isännöitsijä, joka hoitaa juoksevia asioita ja antaa pyynnöstä isännöitsijäntodistuksen. Jos isännöitsijää ei ole, todistuksen antaa hallituksen puheenjohtaja. Kunnossapitovastuu on jaettu yhtiön ja osakkaan kesken: yhtiö vastaa esimerkiksi rakenteista ja perusjärjestelmistä, osakas huoneistonsa sisäosista. Vastuunjako on kuvattu tarkemmin sivulla osakehuoneisto.

Yhtiölaina ja rahoitusvastike

Taloyhtiö voi ottaa lainaa esimerkiksi putkiremonttiin, julkisivukorjaukseen tai uudiskohteen rakentamiseen. Lainan lyhennykset ja korot katetaan rahoitusvastikkeella, jonka osakkaat maksavat hoitovastikkeen lisäksi. Usein osakas voi maksaa oman lainaosuutensa kerralla pois yhtiön päättämällä tavalla, jolloin rahoitusvastike loppuu hänen osaltaan.

Yhtiölainan korko on yleensä sidottu viitekorkoon, joten korkojen nousu näkyy rahoitusvastikkeessa samaan tapaan kuin oman asuntolainan erässä. Yhtiölainaosuus kuuluu asunnon velattomaan hintaan, ja siitäkin maksetaan varainsiirtovero asuntoa ostettaessa.

Taloyhtiölainojen uudet rajat 1.7.2026 alkaen

Valtioneuvoston asetus 608/2026 rajoittaa uudiskohteiden taloyhtiölainoja:

• taloyhtiölaina saa olla enintään 70 % myytävien osakkeiden velattomasta hinnasta
• lainan lyhennysvapaa saa kestää enintään 24 kuukautta rakentamisvaiheen päättymisestä
• takaisinmaksuaika on enintään 40 vuotta.

Jos uudiskohteen myytävien asuntojen velaton hinta on yhteensä 10 miljoonaa euroa, taloyhtiölainaa saa olla enintään 7 miljoonaa euroa. Myyntihintojen osuus on siis yhteensä vähintään 30 % velattomasta hinnasta. Kun lyhennysvapaa päättyy, rahoitusvastike nousee, joten laske sen vaikutus kuukausikuluihisi jo ennen kauppaa.

Usein kysyttyä

Mitä eroa on hoitovastikkeella ja rahoitusvastikkeella?

Hoitovastike kattaa taloyhtiön juoksevat kulut, kuten isännöinnin, kiinteistönhoidon, vakuutukset ja kiinteistöveron. Rahoitusvastike käytetään yhtiölainan lyhennyksiin ja korkoihin. Jos taloyhtiöllä ei ole lainaa, rahoitusvastiketta ei yleensä peritä.

Mistä näen taloyhtiön taloudellisen tilanteen?

Isännöitsijäntodistuksesta näet yhtiön taloudellisen tilan, lainavastuut ja yhtiön tiedossa olevat rakennuksen kuntoon liittyvät asiat. Pyydä lisäksi tilinpäätös, yhtiökokousten pöytäkirjat ja selvitys tulevista korjauksista, ennen kuin teet ostotarjouksen asunto-osakkeesta.