Asunnon varainsiirtovero

Asunnon varainsiirtovero on vero, jonka ostaja maksaa, kun hän ostaa asunto-osakkeen tai kiinteistön. Vuoden 2024 alusta varainsiirtovero on ollut asunto-osakkeista 1,5 % ja kiinteistöistä 3 %. Asunto-osakkeen vero lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta, johon lisätään asuntoon kohdistuva yhtiölainaosuus.

Vero tulee kauppahinnan päälle, joten se kannattaa ottaa mukaan jo siinä vaiheessa, kun lasket, paljonko omia rahoja asuntokauppaan tarvitaan. Alla ovat verokannat, laskuesimerkit ja maksuajat.

Varainsiirtoveron verokannat

Sama 1,5 prosentin verokanta koskee myös kiinteistöyhtiön osakkeita ja muita arvopapereita. Varainsiirtoveroa ei peritä lainkaan, jos sen määrä jäisi alle 10 euron.

Vuoden 2024 muutos kevensi veroa selvästi. Jos veron peruste on 200 000 euroa, asunto-osakkeesta maksetaan nyt 3 000 euroa, kun vanhalla 2 prosentin verokannalla summa olisi ollut 4 000 euroa. Omakotitalokaupassa ero on vielä suurempi: 350 000 euron kiinteistöstä vero on nyt 10 500 euroa, vanhalla 4 prosentin verokannalla 14 000 euroa.

Asunto-osakkeen varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta

Monessa taloyhtiössä on lainaa esimerkiksi putkiremontin tai rakentamisen vuoksi. Osa lainasta kohdistuu ostamaasi asuntoon, ja tämä yhtiölainaosuus lasketaan mukaan varainsiirtoveron perusteeseen. Lainaosuuden näet isännöitsijäntodistuksesta. Myynti-ilmoituksessa se näkyy velattoman hinnan ja myyntihinnan erotuksena.

Esimerkki: vanha kerrostaloasunto

Ostat kerrostaloasunnon, jonka kauppahinta on 180 000 euroa. Asuntoon kohdistuu 40 000 euron yhtiölainaosuus, joten velaton hinta on 220 000 euroa.

• Varainsiirtovero: 1,5 % × 220 000 € = 3 300 €
• Pelkästä kauppahinnasta laskettuna vero olisi 2 700 euroa, joten yhtiölainaosuus nostaa veroa 600 eurolla.

Näin lasket varainsiirtoveron itse

1. Selvitä asunnon velaton hinta: myyntihinta ja isännöitsijäntodistuksesta näkyvä yhtiölainaosuus yhteensä.
2. Kerro velaton hinta 1,5 prosentilla. Kiinteistökaupassa kerro kauppahinta 3 prosentilla.
3. Jos ostajia on useampi, jaa vero omistusosuuksien mukaan. Kun pariskunta ostaa edellisen esimerkin asunnon puoliksi, kumpikin maksaa 1 650 euroa.

Esimerkki: uudiskohde

Uudiskohteessa suurin osa hinnasta voi olla taloyhtiön lainaa. Valtioneuvoston asetuksen 608/2026 mukaan uudiskohteen taloyhtiölaina saa 1.7.2026 alkaen olla enintään 70 % myytävien osakkeiden velattomasta hinnasta.

Jos asunnon velaton hinta on 300 000 euroa ja yhtiölainaosuus 70 % eli 210 000 euroa, maksat kaupassa myyntihintana 90 000 euroa. Varainsiirtovero lasketaan silti koko velattomasta hinnasta: 1,5 % × 300 000 € = 4 500 €.

Taloyhtiölainan lyhennysvapaa saa kestää enintään 24 kuukautta rakentamisvaiheen päättymisestä. Kun lyhennykset alkavat, rahoitusvastike yleensä nousee. Lue lisää taloyhtiön lainoista sivulta asunto-osakeyhtiö.

Milloin varainsiirtovero maksetaan?

Välittäjän kautta tehdyssä kaupassa välittäjä huolehtii veron tilittämisestä. Jos teet asunto-osakkeen kaupan ilman välittäjää, teet varainsiirtoveroilmoituksen ja maksat veron itse OmaVerossa.

Kiinteistökaupan lainhuuto ja veron korotus

Kiinteistön ostajan on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta, ja varainsiirtovero maksetaan viimeistään silloin. Vuokratontilla olevan talon kaupassa vastaava hakemus on vuokraoikeuden siirron kirjaaminen.

Jos lainhuutoa ei haeta ajoissa, veroa korotetaan 20 % jokaiselta alkavalta kuuden kuukauden jaksolta, kuitenkin enintään 100 %. Edellä mainitun 350 000 euron omakotitalon 10 500 euron veroon korotus olisi 2 100 euroa jokaiselta jaksolta. Pahimmillaan korotus olisi 10 500 euroa, jolloin maksettavaa kertyisi yhteensä 21 000 euroa.

Ensiasunnon ostajan vapautus poistui

Ensiasunnon ostaja maksaa 1.1.2024 alkaen saman varainsiirtoveron kuin muutkin ostajat. Vapautusta sovelletaan enää vain kauppoihin, joissa kauppakirja allekirjoitettiin ennen 1.1.2024. Siihen liittyi lisäksi ikää ja omistusosuutta koskevia ehtoja.

Ensiasunnon ostajaa tukevat nyt muut keinot, kuten ASP-järjestelmä, valtiontakaus ja 95 prosentin lainakatto. Kokonaiskuvan rahoituksesta saat ensiasunnon ostajan oppaasta.

Varaa varainsiirtovero omarahoitukseen

Lainakatto rajaa asuntolainan enintään 90 prosenttiin vakuuksien käyvästä arvosta, ja ensiasunnon ostajalla raja on 95 %. Finanssivalvonta päätti 30.6.2026 nostaa väliaikaisesti myös muiden kuin ensiasunnon ostajien lainakaton 95 prosenttiin, joten kaikilta vaaditaan nyt vähintään 5 % omarahoitusta tai lisävakuuksia. Varainsiirtovero ja muut kaupan kulut tulevat tämän päälle.

Esimerkki: ostat 200 000 euron asunnon, jossa ei ole yhtiölainaa. Jos pankki arvioi vakuuden arvoksi kauppahinnan, lainaa voi saada enintään 190 000 euroa. Omarahoitusta tarvitaan vähintään 10 000 euroa, ja lisäksi maksat varainsiirtoveroa 3 000 euroa. Omia varoja tarvitaan siis ainakin 13 000 euroa, ellei sinulla ole lisävakuuksia.

Asuntolainalaskurin Paljonko voin lainata? -välilehti ottaa huomioon lainakaton, omarahoituksen ja varainsiirtoveron, joten näet yhdellä kertaa, paljonko omia rahoja kauppa vaatii.

Varainsiirtovero ei ole ostajan ainoa kulu. Laske budjettiin myös nämä:

• pankin lainakulut, kuten avausmaksu ja kuukausittaiset palvelumaksut (lue lisää lainanhoitokuluista)
• kiinteistökaupassa lainhuudon ja mahdollisten kiinnitysten maksut
• kuntotarkastus, jos tilaat sen itse
• muutto ja mahdolliset korjaukset ennen muuttoa.

Välityspalkkion maksaa yleensä myyjä, joka on tehnyt toimeksiannon välittäjän kanssa.

Usein kysyttyä

Kuka maksaa asunnon varainsiirtoveron?

Varainsiirtoveron maksaa ostaja. Jos ostajia on useampi, esimerkiksi pariskunta, kumpikin maksaa veron omasta osuudestaan. Myyjä ei maksa varainsiirtoveroa, mutta hänen maksettavakseen tulee yleensä välityspalkkio, jos myynti tehdään välittäjän kautta.

Paljonko varainsiirtovero on 250 000 euron asunnosta?

Jos 250 000 euroa on asunto-osakkeen velaton hinta, vero on 1,5 % eli 3 750 euroa. Jos ostat 250 000 euron kiinteistön, esimerkiksi omakotitalon tontteineen, vero on 3 % eli 7 500 euroa. Tarkista asunto-osakkeen kohdalla aina yhtiölainaosuus, koska se kuuluu veron perusteeseen.

Maksetaanko varainsiirtoveroa uudesta asunnosta?

Kyllä. Uudiskohteen asunto-osakkeesta maksetaan 1,5 % velattomasta hinnasta, eli yhtiölainaosuus on mukana. Vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa siitä, kun omistusoikeus siirtyy ostajalle.

Voiko varainsiirtoveron rahoittaa asuntolainalla?

Lainakatto lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta, ei kaupan kuluista. Jos laina on jo katon ylärajalla, varainsiirtovero jää maksettavaksi omista varoista. Lisävakuuksilla lainaa voi saada enemmän, mutta pankki arvioi aina myös maksukykysi. Selvitä oma tilanteesi pankin kanssa jo ennen ostotarjouksen tekemistä.