Ensiasunnon ostajan opas

Ensiasunnon ostaja tarvitsee omia varoja vähintään 5 % asunnon hinnasta, rahat varainsiirtoveroon ja muihin kaupan kuluihin sekä pankin lainalupauksen. Rahoitusta voi helpottaa ASP-säästämisellä ja valtiontakauksella, joiden säännöt uudistuivat 1.6.2026. Tämä ensiasunnon ostajan opas käy läpi rahoituksen, kulut ja aikataulun euromääräisten esimerkkien avulla.

Mikä ensiasunnon ostajalle on muuttunut?

Moni vanha ohje ensiasunnon ostajan eduista ei enää pidä paikkaansa. Nämä muutokset vaikuttavat asunnon ostoon nyt:

• Ensiasunnon ostajan vapautus varainsiirtoverosta poistui 1.1.2024. Jokainen ostaja maksaa veroa: asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %.
• Oman asunnon lainan korkoja ei ole voinut vähentää verotuksessa lainkaan 1.1.2023 alkaen.
• Laki asuntosäästöjärjestelmästä tuli voimaan 1.6.2026. ASP-säästämisessä ei ole enää yläikärajaa, ja säästäminen perustuu kuukausittaisiin talletuksiin.
• Myös asuntolainan valtiontakauksesta tuli uusi laki 1.6.2026. Takausta ei saa automaattisesti, vaan siitä sovitaan pankin kanssa.
• Asuntolainan laina-aika saa olla 1.6.2026 alkaen enintään 40 vuotta. Aiemmin raja oli 30 vuotta.
• Finanssivalvonta päätti 30.6.2026 nostaa väliaikaisesti myös muiden kuin ensiasuntojen lainakaton 95 prosenttiin. Ensiasunnon ostajan lainakatto on laissa 95 %, joten omarahoitusvaatimus on tällä hetkellä kaikille sama.

Ensiasunnon ostaminen vaihe vaiheelta

Asuntokauppa etenee yleensä alla olevassa järjestyksessä. Eniten aikaa kuluu säästämiseen, joten aloita siitä.

1. Laske, paljonko voit maksaa lainasta kuukaudessa ja paljonko säästöjä sinulla on. Asuntolainalaskurin Paljonko voin lainata? -välilehti arvioi lainan enimmäismäärän maksukyvyn, lainakaton ja varainsiirtoveron perusteella.
2. Säästä omarahoitus. Jos haluat ASP-lainan, tilille on tehtävä vähintään 20 kuukausittaista talletusta.
3. Pyydä lainalupaus useammasta pankista. Lupaus kertoo, kuinka paljon pankki on valmis lainaamaan.
4. Etsi asunto ja tutustu taloyhtiön papereihin ennen tarjousta.
5. Tee ostotarjous. Tarjoukseen voi liittää ehdon, että kauppa syntyy vain, jos rahoitus järjestyy.
6. Sovi lopullinen laina, vakuudet ja mahdollinen valtiontakaus pankin kanssa.
7. Tee kauppa ja maksa varainsiirtovero. Kiinteistökaupassa haet lisäksi lainhuudon kuuden kuukauden kuluessa.
8. Muuta asuntoon. ASP-lainassa asunnon on oltava vakituinen asuntosi koko korkotukiajan.

Paljonko omarahoitusta tarvitset?

Lainakatto määrää, kuinka suuren osan asunnon hinnasta voit rahoittaa lainalla. Luottolaitoslain mukaan ensiasuntoa varten myönnetty laina saa olla enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta ja muu asuntolaina enintään 90 %. Finanssivalvonnan väliaikaisen päätöksen vuoksi 95 % koskee nyt kaikkia, ja Finanssivalvonta arvioi kevennyksen jatkamista neljännesvuosittain. Tarvitset siis vähintään 5 % asunnon hinnasta omina varoina tai lisävakuuksina.

Henkilötakausta ei lasketa vakuudeksi lainakatossa. Vanhempien takaus voi auttaa täyttämään pankin vakuusvaatimukset, mutta omarahoitusta se ei korvaa. Jos omat säästöt eivät riitä, puuttuvan osan voi kattaa muilla lisävakuuksilla, esimerkiksi pantattavilla talletuksilla tai vanhempien asunto-osakkeilla.

Esimerkki: 200 000 euron kaksio

Oletetaan, että ostat asunto-osakkeen, jonka velaton hinta on 200 000 euroa, eikä taloyhtiöllä ole lainaa.

Kun laina on jo lainakaton ylärajalla, varainsiirtovero jää maksettavaksi omista rahoista. Varaa lisäksi rahaa lainan avausmaksuun, muuttoon ja ensimmäisten kuukausien yllätyksiin. Lue lisää omarahoitusosuudesta.

Paljonko voit lainata? Maksukyky ja stressitesti

Pankki arvioi maksukykysi Finanssivalvonnan suosituksen mukaan. Kaikkien velkojen hoitomenot saisivat pääsääntöisesti olla enintään 60 % nettotuloista, kun laskelmassa käytetään vähintään 6 %:n korkoa ja enintään 25 vuoden laina-aikaa. Jos raja ylittyy, pankin pitää arvioida maksukyky erityisen huolellisesti.

Esimerkin 190 000 euron lainan kuukausierä olisi 6 %:n korolla ja 25 vuoden laina-ajalla 1 224 euroa. Jotta erä mahtuu 60 prosenttiin nettotuloista, nettotulojen pitää olla vähintään noin 2 040 euroa kuukaudessa, jos muita velkoja ei ole. Todellinen kuukausierä olisi 3,5 %:n korolla 951 euroa.

Laskelma kertoo ylärajan, ei sitä, paljonko lainaa sinun kannattaa ottaa. Loput nettotuloista kuluvat vastikkeeseen, ruokaan, sähköön, vakuutuksiin ja muuhun elämiseen. Tee siksi oma kuukausibudjetti ennen kuin päätät lainan koosta.

Laina-aika ja kuukausierä

Kuluttajansuojalain mukaan asuntolainan laina-aika saa olla 1.6.2026 alkaen enintään 40 vuotta lainan nostamisesta. Pankki saa poiketa rajasta 10 %:n osuudessa asuntoluotonannostaan vuosineljänneksittäin. Valtiontakaus- ja ASP-lainoissa enimmäisaika on 25 vuotta. Suomen Pankin mukaan uusien omistusasuntolainojen keskimääräinen laina-aika oli heinäkuussa 2026 25 vuotta 3 kuukautta, ja yli 16 prosentissa uusista lainoista laina-aika oli yli 30 vuotta.

Taulukossa on 190 000 euron annuiteettilaina 3,5 %:n korolla. Korko on lähellä nykytasoa, sillä uusien omistusasuntolainojen keskikorko oli Suomen Pankin mukaan heinäkuussa 2026 3,28 %.

Kun laina-aika on 40 vuotta, kuukausierä on 215 euroa pienempi kuin 25 vuoden lainassa, mutta korkoja maksetaan noin 68 000 euroa enemmän. Pidempi laina-aika ei myöskään auta läpäisemään pankin stressitestiä, koska suosituksen mukaisessa laskelmassa laina-aikana käytetään enintään 25 vuotta.

Varaudu koron nousuun

Korot ovat taas nousseet. EKP nosti talletuskorkoa kesäkuussa ja syyskuussa 2026, ja 16.9.2026 alkaen se on 2,50 %. Myös 12 kuukauden Euribor nousi syksyllä 2026 noin kolmeen prosenttiin. Saman 190 000 euron lainan kuukausierä 25 vuoden laina-ajalla muuttuu näin:

Laskurin Korkoriski-välilehdellä näet, miten koron nousu vaikuttaisi omaan lainaasi.

ASP-säästäminen ensiasuntoa varten

ASP on ensiasunnon ostajalle tarkoitettu säästö- ja lainajärjestelmä. 1.6.2026 voimaan tullut laki asuntosäästöjärjestelmästä korvasi aiemman asuntosäästöpalkkiolain ja korkotukilain. Tärkeimmät ehdot ovat nämä:

• ASP-säästäjäksi voi ryhtyä 18 vuotta täyttänyt. Myös 15 vuotta täyttänyt voi aloittaa, jos talletukset ovat hänen omia varojaan, joista hän saa itse päättää. Yläikärajaa ei ole.
• Et saa olla hankkinut asuntoa Suomesta tai ulkomailta.
• Teet ASP-tilille vähintään 20 kuukausittaista talletusta. Talletus on 50 ja 1 500 euron välillä kuukaudessa.
• Talletusten, niille maksetun koron ja lisäkoron on katettava vähintään 10 % asunnon hinnasta.
• ASP-laina voi olla enintään 9 kertaa talletusten määrä.
• Valtio maksaa korkotukea, kun lainan korko ylittää 3,8 %, enintään 10 lainavuoden ajan.
• ASP-lainan valtiontakaus on maksuton.

Esimerkki: 250 000 euron asunto ASP:llä

Säästät 1 250 euroa kuukaudessa 20 kuukauden ajan. Talletuksia kertyy 25 000 euroa eli 10 % 250 000 euron asunnon hinnasta. ASP-laina voi olla enintään 9 × 25 000 = 225 000 euroa, joten säästöt ja laina kattavat koko hinnan. Espoossa, Helsingissä, Kauniaisissa, Oulussa, Tampereella, Turussa ja Vantaalla korkotukilaina voi olla yhdelle lainansaajalle enintään 230 000 euroa, joten koko laina mahtuu korkotuen piiriin. Muissa kunnissa raja on 160 000 euroa. Varainsiirtovero, 3 750 euroa, maksetaan lisäksi omista rahoista.

Korkotuessa valtio maksaa 70 % siitä koron osasta, joka ylittää 3,8 %. Jos lainan korko on 4,5 %, tuki on 70 % × (4,5 – 3,8) = 0,49 prosenttiyksikköä, ja itse maksat korkoa 4,01 %. 225 000 euron lainan kuukausierä 25 vuoden laina-ajalla laskee silloin 1 251 eurosta 1 189 euroon.

Heinäkuussa 2026 uusien omistusasuntolainojen keskikorko oli 3,28 % eli alle tukirajan. Korkotuki toimii siis ennen kaikkea suojana koron nousua vastaan. Nykyisellä korkotasolla ASP-lainan etu tulee siitä, että sen koron on oltava pienempi kuin pankin vastaavan ensiasuntolainan korko.

Väliaikaisrahoitus nopeuttaa ostoa

Kun olet tehnyt vähintään puolet talletuksista eli 10 talletusta ja säästänyt 5 % asunnon hinnasta, voit ostaa asunnon pankin väliaikaisrahoituksella. Säästämistä jatketaan, kunnes 20 talletusta ja 10 %:n omarahoitus täyttyvät, ja väliaikaisrahoitus on muutettava ASP-lainaksi kahden vuoden kuluessa. ASP-sopimus purkautuu, jos nostat tililtä rahaa ennen lainan nostamista tai ostat asunnon ilman väliaikaisrahoitusta ennen kuin ehdot täyttyvät.

Valtiontakaus ensiasunnon lainaan

Valtiontakaus täydentää lainan vakuuksia, kun ostettava asunto ei yksin riitä pankille. Se on valtion toissijainen täytetakaus, joten ensisijainen vakuus on edelleen ostettava asunto. 1.6.2026 voimaan tulleen lain mukaan valtio vastaa lainan osasta, joka on enintään 85 % asunnon hankintahinnasta ja enintään 20 % lainan jäljellä olevasta pääomasta. Takaus on enintään 60 000 euroa asuntoa kohden, laina-aika enintään 25 vuotta ja takausmaksu 2,5 % takauksen määrästä.

Esimerkki: ostat 300 000 euron asunnon 250 000 euron lainalla, mikä on noin 83 % hinnasta. Takaus voi olla enintään 20 % lainasta eli 50 000 euroa, ja takausmaksu on 1 250 euroa. Maksu peritään pankin kautta, kun nostat lainan.

Takausta ei saa automaattisesti. Siitä sovitaan pankin kanssa laina-asiakirjoja tehtäessä, ja valtion talousarvio rajaa takausten kokonaismäärää. Jos laina jää maksamatta, valtio maksaa pankille ja perii summan lainansaajalta. ASP-lainassa takaus on maksuton, ja se kattaa enintään 90 % asunnon hinnasta ja 25 % lainan jäljellä olevasta pääomasta, kuitenkin enintään 60 000 euroa asuntoa kohden. Lue lisää asuntolainan valtiontakauksesta.

Ostatko asunnon kaksin?

Kun ostatte asunnon yhdessä, pankki arvioi maksukyvyn yhteisten tulojen ja velkojen perusteella. ASP:ssä kaksi asuntosäästösopimusta voi yhdistää saman asunnon ostoa varten. Kahden lainansaajan korkotukilaina voi olla yhteensä enintään 345 000 euroa Espoossa, Helsingissä, Kauniaisissa, Oulussa, Tampereella, Turussa ja Vantaalla ja 240 000 euroa muissa kunnissa.

Valtiontakauksen voi saada, kun hankit asunnosta vähintään puolet. Jos myöhemmin eroatte, takauslainan voi jakaa kahdeksi erilliseksi lainaksi.

Lainalupaus ja pankkien kilpailuttaminen

Pyydä lainalupaus ja myöhemmin lainatarjous itse vähintään kolmesta pankista. Asuntolainoja myöntävät Suomessa muun muassa OP, Nordea, Danske Bank, S-Pankki, Säästöpankki, Aktia, POP Pankki, Oma Säästöpankki, Ålandsbanken ja Hypo. Marginaali on aina yksilöllinen, ja vahva hakija saa yleensä pienemmän marginaalin.

Vertaa tarjouksista ainakin näitä:

• marginaali ja viitekorko
• avausmaksu ja kuukausimaksut
• todellinen vuosikorko, johon kulut on laskettu mukaan
• lyhennysvapaan ehdot
• vaaditut vakuudet ja valtiontakauksen mahdollisuus

Lainalupaus on usein voimassa useita kuukausia, mutta luvattu hinnoittelu yleensä lyhyemmän ajan. Käytäntö vaihtelee pankeittain, joten tarkista molemmat ajat ennen kuin teet ostotarjouksen. Lue lisää lainatarjouksen ja lainalupauksen erosta. Vinkkejä tarjousten vertailuun löydät asuntolainavertailusta.

Asuntokaupan kulut

Varainsiirtovero

Varainsiirtovero on asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä, esimerkiksi omakotitalosta omalla tontilla, 3 % kauppahinnasta. Asunto-osakkeen verossa veron perusteeseen lasketaan myös osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus, joten vero lasketaan velattomasta hinnasta. Jos myyntihinta on 180 000 euroa ja yhtiölainaosuus 40 000 euroa, vero on 1,5 % × 220 000 = 3 300 euroa.

Maksuaika riippuu kaupasta:

• Kiinteistönvälittäjän kautta tehdyssä asunto-osakekaupassa vero maksetaan kaupanteon yhteydessä.
• Muussa asunto-osakekaupassa vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä.
• Uudiskohteessa vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa siitä, kun omistusoikeus siirtyy.
• Kiinteistökaupassa lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa, ja vero maksetaan viimeistään lainhuutoa haettaessa. Jos lainhuutoa ei haeta ajoissa, veroa korotetaan 20 % jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta, kuitenkin enintään 100 %.

Lisätietoa ja laskuesimerkkejä löydät varainsiirtoverosta kertovalta sivulta.

Muut kulut

Varainsiirtoveron lisäksi rahaa kuluu yleensä näihin:

• lainan avausmaksu ja mahdolliset kuukausimaksut pankin hinnaston mukaan
• kiinteistökaupassa lainhuudon ja kiinnityksen kirjaamismaksut
• omakotitalossa kuntotarkastus
• kotivakuutus, muutto ja hankinnat uuteen kotiin

Jätä kaupan jälkeenkin tilille puskuri yllättäviä menoja varten.

Taloyhtiön talous ja yhtiölainat

Kerros- tai rivitaloasunnon kaupassa ostat yleensä asunto-osakeyhtiön osakkeet, ja samalla vastattavaksesi tulee osuus taloyhtiön veloista. Velaton hinta on myyntihinta ja yhtiölainaosuus yhteensä. Yhtiölainaa maksetaan rahoitusvastikkeella hoitovastikkeen lisäksi, joten pieni myyntihinta voi tarkoittaa suurta kuukausittaista vastiketta.

Pyydä ennen tarjousta isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys, viimeisin tilinpäätös ja yhtiökokousten pöytäkirjat. Niistä näet tulevat remontit, kuten putki-, julkisivu- tai kattoremontin, jotka voivat nostaa vastikkeita tai yhtiölainaa.

Taloyhtiölainoja koskevat 1.7.2026 alkaen uudet rajat (valtioneuvoston asetus 608/2026). Uudiskohteessa taloyhtiölainaa saa olla enintään 70 % myytävien osakkeiden velattomasta hinnasta, lyhennysvapaa saa kestää enintään 24 kuukautta rakentamisvaiheen päättymisestä ja takaisinmaksuaika on enintään 40 vuotta. Kun lyhennysvapaa päättyy, rahoitusvastike yleensä nousee. Ota se mukaan laskelmiin, jos ostat uudiskohteesta.

Usein kysyttyä

Paljonko omaa rahaa ensiasunnon ostaja tarvitsee?

Vähintään 5 % asunnon hinnasta, koska lainakatto on ensiasunnossa 95 %. Lisäksi tarvitset rahat varainsiirtoveroon ja muihin kaupan kuluihin. 200 000 euron asunto-osakkeessa omia rahoja tarvitaan vähintään 13 000 euroa: 10 000 euroa omarahoitukseen ja 3 000 euroa varainsiirtoveroon. Omarahoitusta voi korvata lisävakuuksilla, mutta ei henkilötakauksella.

Onko ASP-säästämisessä ikäraja?

Yläikärajaa ei ole 1.6.2026 alkaen. Säästäjäksi voi ryhtyä 18 vuotta täyttänyt, ja 15 vuotta täyttänytkin, jos talletukset ovat hänen omia varojaan, joista hän saa päättää. Ehtona on, ettet ole hankkinut asuntoa Suomesta tai ulkomailta.

Saako ensiasunnon ostaja vapautuksen varainsiirtoverosta?

Ei saa. Vapautus koski vain kauppoja, joissa kauppakirja allekirjoitettiin ennen 1.1.2024. Nykyisin ensiasunnon ostaja maksaa saman veron kuin muut: 1,5 % asunto-osakkeen velattomasta hinnasta tai 3 % kiinteistön kauppahinnasta.

Myönnetäänkö valtiontakaus automaattisesti?

Ei. Takauksesta sovitaan pankin kanssa laina-asiakirjoja tehtäessä, ja takausten kokonaismäärää rajaa valtion talousarvio. Ota takaus puheeksi jo lainalupausta hakiessasi, niin näet sen vaikutuksen vakuusvaatimuksiin heti.

Kuinka pitkän laina-ajan ensiasuntoon voi saada?

Laki sallii 1.6.2026 alkaen enintään 40 vuoden laina-ajan. Valtiontakauslainassa ja ASP-lainassa laina-aika on enintään 25 vuotta. Pidempi laina pienentää kuukausierää, mutta korkoja kertyy enemmän: 190 000 euron lainassa 3,5 %:n korolla 40 vuoden laina maksaa korkoina noin 68 000 euroa enemmän kuin 25 vuoden laina.