Asuntolainan vakuus

Asuntolainan vakuus on omaisuus tai takaus, josta pankki saa rahansa takaisin, jos laina jää maksamatta. Tavallisesti tärkein vakuus on ostettava asunto. Jos sen vakuusarvo ei riitä koko lainalle, tarvitset lisävakuuksia, kuten valtiontakauksen, pantattavia säästöjä tai läheisen takauksen.

Ostettava asunto ensisijaisena vakuutena

Asunto-osakkeessa pankille pantataan asunnon osakkeet. Kiinteistössä, esimerkiksi omakotitalossa omalla tontilla, vakuutena on kiinnitys. Pantti on voimassa, kunnes laina on maksettu.

Ennen lainapäätöstä pankki selvittää tulosi, menosi, varasi ja velkasi. Niiden perusteella se arvioi, kuinka suuren lainan pystyt hoitamaan ja kuinka paljon vakuuksia laina vaatii ostettavan asunnon lisäksi.

Pankin vakuusarvo ja vakuusvaje

Pankki ei hyväksy asuntoa vakuudeksi sen koko arvolla. Se arvioi vakuusarvon itse, ja arvo riippuu muun muassa pankista, asunnon tyypistä ja sijainnista. Asunto-osakkeessa pankki katsoo usein myös taloyhtiön taloutta: suuri yhtiölaina tai lähivuosien iso remontti voi heikentää osakkeiden arvoa vakuutena. Jos laina on suurempi kuin asunnon vakuusarvo, erotus on vakuusvaje, joka katetaan lisävakuuksilla.

Vakuusarvo ja lainakatto ovat eri asioita. Lainakatto on laissa säädetty yläraja lainan määrälle. Vakuusarvo on pankin oma arvio siitä, kuinka paljon asunnosta voisi saada, jos se jouduttaisiin myymään.

Lainakatto rajoittaa lainan määrää

Luottolaitoslain lainakatto rajaa asuntolainan enintään 90 prosenttiin vakuuksien käyvästä arvosta. Ensiasunnon ostajalla raja on 95 %. Finanssivalvonta päätti 30.6.2026 nostaa väliaikaisesti myös muiden kuin ensiasuntojen lainakaton 95 prosenttiin, ja se arvioi kevennyksen jatkamista neljännesvuosittain. Nyt jokaiselta vaaditaan siis vähintään 5 %:n omarahoitus tai lisävakuuksia. Jos annat lisävakuudeksi esimerkiksi pantattavia talletuksia, lainakatto lasketaan kaikkien vakuuksien käyvästä arvosta.

Esimerkiksi 250 000 euron asunnossa laina voi olla enintään 237 500 euroa, ja omarahoitusta tarvitaan vähintään 12 500 euroa. Henkilötakausta ei lasketa vakuudeksi lainakatossa. Vanhempien takaus voi siis kattaa pankin vakuusvajetta, mutta se ei korvaa omarahoitusosuutta.

Esimerkki: vakuusvajeen kattaminen

Ostat 250 000 euron asunnon. Sinulla on omaa rahaa 40 000 euroa, joten lainaa tarvitaan 210 000 euroa eli 84 % hinnasta. Oletetaan esimerkin vuoksi, että pankki hyväksyy asunnon vakuudeksi 75 %:lla sen arvosta. Todellinen osuus vaihtelee pankin ja kohteen mukaan.

Ilman lisävakuuksia pankki voisi tässä esimerkissä lainata vain vakuusarvon verran eli 187 500 euroa, jolloin omaa rahaa tarvittaisiin 62 500 euroa.

Laina on alle 85 % asunnon hinnasta, joten se täyttää valtiontakauksen hintaehdon. Takaus voi olla enintään 42 000 euroa, mikä riittää kattamaan 22 500 euron vajeen. Jos vaje katetaan valtiontakauksella, takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä. Vajeen voi kattaa myös esimerkiksi pantattavilla talletuksilla tai vanhempien takauksella. Lainan enimmäismäärän lainakaton ja maksukyvyn perusteella voit arvioida asuntolainalaskurilla.

Lisävakuudet

Lisävakuudeksi käyvät yleensä nämä:

• talletukset ja arvopaperit pantattuina
• toinen asunto-osake tai kiinteistö, myös metsä- tai maapalsta
• toisen henkilön pantti, esimerkiksi vanhempien asunto-osakkeet
• henkilötakaus, tavallisesti vanhemman tai muun läheisen antama
• asuntolainan valtiontakaus
• ASP-lainan valtiontakaus

Henkilötakaus

Henkilötakauksessa takaaja sitoutuu maksamaan lainan, jos sinä et maksa. Takaajan vastuu kannattaa rajata euromäärältään, esimerkiksi vakuusvajeen suuruiseksi, jotta se ei koske koko lainaa. Takaaja vastaa sitoumuksesta omalla omaisuudellaan, joten molempien on hyvä ymmärtää riski ennen allekirjoitusta. Lainakatossa henkilötakausta ei oteta huomioon.

Valtiontakaus

Valtiontakaus on valtion toissijainen täytetakaus. 1.6.2026 voimaan tulleen lain mukaan valtio vastaa lainan osasta, joka on enintään 85 % asunnon hankintahinnasta ja enintään 20 % lainan jäljellä olevasta pääomasta. Takaus on enintään 60 000 euroa asuntoa kohden, takausmaksu on 2,5 % takauksen määrästä ja laina-aika enintään 25 vuotta. Takausta ei saa automaattisesti, vaan siitä sovitaan pankin kanssa. Lue lisää asuntolainan valtiontakauksesta.

ASP-lainan valtiontakaus

ASP-lainan takaus kattaa enintään 90 % asunnon hinnasta ja 25 % lainan jäljellä olevasta pääomasta, enintään 60 000 euroa asuntoa kohden, eikä siitä peritä takausmaksua. ASP-säästämisessä ei ole 1.6.2026 alkaen yläikärajaa, mutta säästäjä ei saa olla hankkinut asuntoa aiemmin. Lue lisää ASP-lainasta.

Lisävakuuden vapauttaminen

Vakuusvaje pienenee, kun lyhennät lainaa. Valtiontakaus pienenee itsestään, koska se lasketaan lainan jäljellä olevasta pääomasta. Muiden lisävakuuksien, kuten vanhempien takauksen tai pantattujen talletusten, vapauttamista voit pyytää pankilta, kun asunnon vakuusarvo riittää jäljellä olevalle lainalle. Pankki päättää vapauttamisesta ja voi pyytää sitä varten uuden arvion asunnon arvosta.

Vakuudet asuntoa vaihtaessa

Kun myyt vanhan asunnon ja ostat uuden, uuden lainan vakuudeksi tulee yleensä uusi asunto. Jos ostat ennen kuin vanha on myyty, pankki voi käyttää väliaikaisesti molempia asuntoja vakuutena, kunnes vanhan asunnon kauppahinnalla maksetaan sen laina. Sovi järjestelystä pankin kanssa ennen kuin teet ostotarjouksen.

Valtion takaaman lainan voi siirtää seuraavaan omistusasuntoon, jos uusi asunto ostetaan kahden vuoden kuluessa entisen myynnistä. Takauslainan osuus uuden asunnon hinnasta saa silloin olla enintään 85 %, ASP-vastaantulolainana enintään 90 %.

Vakuudet kannattaa ottaa mukaan vertailuun

Pankit voivat arvioida saman asunnon vakuusarvon eri tavoin, joten yksi pankki voi vaatia lisävakuuksia ja toinen ei. Kun pyydät lainatarjouksia, kysy jokaiselta pankilta, mitä vakuuksia se vaatii ja voiko valtiontakauksen liittää lainaan. Lisää vertailuvinkkejä on asuntolainavertailussa.

Usein kysyttyä

Mikä on asuntolainan vakuus?

Se on omaisuus tai takaus, jolla pankki turvaa lainan takaisinmaksun. Ensisijainen vakuus on yleensä ostettava asunto: asunto-osakkeessa osakkeet ja kiinteistössä kiinnitys. Jos asunnon vakuusarvo ei riitä, tarvitaan lisävakuuksia, kuten valtiontakaus, pantattavat talletukset tai läheisen takaus.

Lasketaanko vanhempien takaus lainakattoon?

Ei. Henkilötakausta ei lasketa vakuudeksi lainakatossa, joten tarvitset silti vähintään 5 % asunnon hinnasta omina varoina tai muina lisävakuuksina. Vanhempien takaus voi kuitenkin kattaa pankin oman vakuusvajeen.

Voiko asuntolainan saada ilman lisävakuuksia?

Voi, jos omat varat ovat niin suuret, että laina mahtuu pankin hyväksymään asunnon vakuusarvoon. Mitä suurempi omarahoitus, sitä pienempi vakuusvaje.

Kuinka suurella osuudella pankki hyväksyy asunnon vakuudeksi?

Se riippuu pankista sekä asunnon tyypistä, sijainnista ja kunnosta, eikä yhtä kaikille pätevää prosenttia ole. Kysy vakuusarvo lainalupausta hakiessasi ja vertaa pankkeja: mitä suurempi vakuusarvo, sitä vähemmän lisävakuuksia tarvitset. Lainakatto asettaa silti aina ylärajan, sillä laina saa nykyisin olla enintään 95 % vakuuksien käyvästä arvosta.

Mitä vakuudelle tapahtuu, kun laina on maksettu?

Pantti vapautuu, kun laina on maksettu kokonaan. Pankki luopuu panttioikeudesta, ja lisävakuudet, kuten pantatut talletukset tai vanhempien takaus, vapautuvat samalla.