Ensiasunnon ostajan opas

Jossain vaiheessa elämää useimmille tulee sellainen tilanne, että oman asunnon ostaminen tuntuu vuokranmaksua houkuttelevammalta vaihtoehdolta. Tässä artikkelissa esitellään kaikki valtion tuesta seuraavat asunnonostajan edut, joista erityisesti ensiasunnon ostaja nauttii.

Miksi asunnon ostaminen on kannattavaa?

Asuntolainan lyhennys tuntuu säästämiseltä, mitä se oikeastaan onkin, sillä lopulta lyhennykset päätyvät asukkaalle itselleen, eivätkä vuokraisännälle. Lisäksi asunnon arvo usein nousee ajan myötä, jolloin sen myymisestäkin saa niin sanotusti omansa takaisin.

Valtio osoittaa tukensa ensiasunnon ostajalle monin keinoin:

  • Alle 40-vuotiaan asunnonstajan ei tarvitse maksaa varainsiirto veroa, ellei hän sitten ole aiemmin omistanut vähintään 50 % kiinteistöstä tai asunto-osakkeesta
  • ASP-tuen avulla alle 31-vuotias saa tavallista edullisemman asuntolainan
  • Alle 40-vuotias asunnonostaja saa vähentää ansiotulojen verotuksessa alijäämähyvityksenä 30 prosenttia asuntolainan koroista
  • Jokaisella asuntolainalla on osittainen valtiontakaus

Varainsiirtovero ensiasunnonostajalle

Ensimmäistä asuntoa ostavan henkilön ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos:

  • hän omistaa ostettavasta asunnosta vähintään 50 %
  • hän ei ole koskaan omistanut asuntoa vähintään 50 %
  • hän on vähintään 18-vuotias ostohetkellä, mutta kuitenkin alle 40-vuotias
  • hän ostaa asunnon omaan käyttöönsä ja muuttaa siihen viimeistään 6 kk:n sisällä ostohetkestä

Ensiasunnonostajan tulee kuitenkin muistaa, että verottajalle on ilmoitettava asuntokaupasta, vaikka varainsiirtoveroa ei tarvitsikaan maksaa.

Ensiasunnon ostajan asuntolainan korkovähennys

Asuntolainan korkovähennys tarkoittaa sitä, että kaikki asuntolainan ottaneet henkilöt ovat oikeutettuja vähentämään osan asuntolainansa koroista. Vuonna 2013 korkojen vähennyskelpoisuus pääomatuloista oli 80 %, kun taas vuonna 2014 vain 75 %. Vuonna 2015 asuntolainan koroista voi vähentää enää 75 %.

Usein asunnonostajalla ei kuitenkaan ole pääomatuloja, jolloin asuntolainan korot vähennetään alijäämähyvityksenä ansiotuloista. Tämän hyvityksen suuruus on 30 %.

Ensiasunnonostaja nauttii tässäkin kohtaa suuremmasta edusta, sillä hän voi vähentää asuntolainan korkoja pääomatuloista jopa 85 %. Myös alijäämähyvitystä ensiasunnonostaja saa 2% enemmän kuin asunnonostajat yleensä, eli 32 % ansiotuloista.

Asuntolainan valtiontakaus

Asuntolainalle on aina mahdollista saada valtiontakaus, jota ei rajoiteta tulojen tai varallisuuden vuoksi. Takausta ei tarvitse hakea erikseen, sillä se myönnetään aina lainapäätöksen yhteydessä. Valtiontakauksen on tarkoitus auttaa sellaisessa tilanteessa, jossa omat varat eivät riitä asuntolainan takaukseen.

Ensisijaisena lainan vakuutena toimii ostettava kiinteistö tai asunto-osake, mutta valtio sitoutuu suorittamaan takaisinkorvauksen, jos maksuongelmien ilmetessä asunnon myyntihinta ei yksinään riitä. Valtiontakaus toimii näin ollen toissijaisena vakuutena.

Valtiontakausta voi saada sellaiselle lainalle, joka on enintään 85 % prosenttia kiinteistön tai asunto-osakkeen hinnasta. Oman varallisuuden tai muun lainan suuruuden on oltava siis ainakin 15 % asunnon kokonaishinnasta. Laina-aika valtion takaamissa asunnoissa ei voi ylittää 25 vuotta.

ASP-korkotukilaina ensiasunnon ostajan apuna

ASP-korkotukilainan pohjalla on aina vähintään kahde vuoden säästöjä asp-tilille. Säästöjen on oltava vähintään 10 % asunnon ostohinnasta. Tämän järjestelyn tarkoitus on, että pankki voi myöntää ensiasunnon ostajalle asuntolainaa tavallista halvemmalla.

ASP-korkotukilainan pituus ei voi ylittää 25 vuotta. Ensimmäisen 10 vuoden ajan valtio sitoutuu maksamaan osan tämän lainan koroista. ASP-lainan suuruus ei voi olla enemmän kuin 90 % asunnon hinnasta.

Mitä pariskuntien on otettava huomioon ensiasuntoa hankkiessa?

Varainsiirtoverosta vapautetaan vain sellainen ensiasunnon ostaja, joka ei ole ennen omistanut vähintään 50 % asunnosta. Tästä johtuen pariskunnan ei kannata jakaa asunnon omistajuutta tasan puoliksi, vaan miettiä jokin muu järkevä jakosuhde. Tämän hyöty on se, että kun pariskunta tulevaisuudessa haluaa mahdollisesti ostaa uuden asunnon, ovat ensiasunnon ostajan edut voimassa sitäkin ostettaessa.

On syytä huomioida myös se, että ASP-korkotukilainalla kannattaa pyrkiä rahoittamaan niin suuri osa asuntolainasta kuin mahdollista. Kannattavaa on, että asunnon pääomistaja ottaa kaiken mahdollisen ASP-lainan eli asunnon kannattaa olla ainakin melkein kokonaan vain toisen osapuolen omistuksessa, jos mahdollista.